专家称应进一步深化房地产制度改革
作者:admin 日期:2020-07-16 16:47 点击:

  目前,我国房地产制度还不完善,譬如,居民住宅和企业土地使用年限到期后,如何续期,是不是还要交土地出让金,才能继续居住和经营?虽然有关部门曾表示会续期,今年出台的《民法典》也规定自动续期。但是依然没有回答要不要交土地出让金,如果交,怎么交?房地产税改革也是如此,尚存在很多不确定性,导致大家对未来预期比较模糊。

  东北财经大学国民经济工程实验室周天勇教授日前在接受中国经济时报记者采访时表示认为,我国应进一步明确法人和自然人土地使用财产权,深化房地产制度改革。

  周天勇说,我国现行的城镇土地所有制结构为:土地最终所有权归国家,已经出让给法人和自然人的土地,使用财产权归法人和自然人拥有。目前已经建成和正在建设的城镇住宅小区,土地使用财产权公共部分为小区居民共同所有,与住宅联系的部分为每个住户分割所拥有。他认为,房屋不动产证中应当对小区共有土地分割到居民、住宅楼中每户居民土地分割等权属有所说明。

  “为了落实有恒产才有投资创业置业的恒心,应当大力度地延长土地的使用年期。”周天勇对记者表示,居民住宅和企业用地改革可有两种方案备选,一是延长土地使用年期,譬如,经营性土地300年,住宅用地500年;二是维持目前的土地40年到70年的长期租赁制。对于这两种方案,地方政府可以自由选择,居民也可以自由选择。但是,不能一个地区两制并存。

  对于城镇存量土地,从政府计划分配,改革为放开二级交易市场配置。使用财产权土地,不再由有关部门收回,而是放开土地二级交易,由市场配置土地。城市中工业、商业和改制性事业拥有的闲置土地,不再交回土地部门,一律到二级市场上交易,用途可以由规划部门按照区位进行调整,政府收土地交易税即可。法人和自然人拥有的房屋、厂房、写字间等等,均在二级市场交易。

  在周天勇看来,如果土地使用年期是40年到70年,财政则应当以收取土地出让金为选项。城镇土地是国家的,不是法人和自然人的。出让金是国有土地,长期租给居民和企业使用,按照不同的年期,收取一次性租金(高低可以讨论),这是合理的。政府已经按照约期协议出让的土地,如果到期后不自动无偿续期的土地和房屋,除了政府补贴和低价供应的土地外,出让金由有关土地部门负责定收,交财政部门。

  “从法理上讲,对于已经收取出让金的土地和房屋,不应当再以自然人和法人所有资产(其实是租用)来征税。因对使用土地已经一次性交了出让期租金,财税部门不应该再以改革之名,征收房产和其他税收,也就是不应当对法人和自然人重复征税。”周天勇说,这种情况,应该等到房屋土地长期租用40或70年到期时,再由有关土地部门制定规则,再出让一次土地给居民和企业,再收一次土地出让金。可以40年和70年不等,循环往复。如果要推进征收房地产税改革,则住宅和经营性土地使用年期应当分别延长。

  如果对法人和自然人使用的土地和房屋年期予以足够的延长,则法人和自然人使用的国有土地,实际发生了从租赁不动产到拥有不动产的变化。因此,可由财税部门制定开征房地产税的改革,对商业和住宅实行不同的税率,对第一套居住用房屋豁免,其他多套住宅按照单一税率普遍征收。但对已经缴纳高额出让金的自然人和法人,应当予以退金。如果改革收取房地产税,要修改有关法律,住宅到期自动无偿续期,并应当停止和废除土地出让金财政,避免对自然人和法人双重征税收金。

  周天勇说,国有企业原有的划拨和低价出让的土地,可以按照市价评估,与建筑物不能分开的,计入固定资产;土地与建筑物能够分开的,计入无形资产。以补充国有企业的资本金,进一步降低企业的负债率。政府和事业单位多余的土地、楼层和房屋等,可以专门成立中央和地方国有不动产管理公司,进行出租经营,经营收入上交中央和地方财政。防止部门和单位出租私设小金库,成为单位福利,甚至租赁贪腐,也避免闲置浪费。

  此外,周天勇指出,可以利用土地房屋资产推进国企和事业机构转型改革。国有企业和国有事业单位进行混合所有制和转制改革的,特别是事业转企业的,需要安置职工的,可以将土地和房屋折资留为改革成本,或者补偿职工,鼓励以土地房屋为本,形成新的公司,创业经营。

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